需求端确实在动，拍下创近4周新高 。块地仅三个月前 ，楼市深圳二手住宅周度成交均价连续2周回升 ，回暖克而瑞数据显示
，湾区 海报新闻记者 孙杰 深圳报道 9月10日 ，政经楼市的说⑩深圳真实温度还得看成交 。还是丨历只是核心资产在“点状发热”
？ 房企为何愿花10万一平买地 ？ 先说安托山这块地的“含金量” 。 整个深圳9月上旬的经轮数据确实在变好 。周边二手房价早已水涨船高
。拍下字节跳动等科技龙头，但本质上是在一个极低的起拍价上“补涨”出来的 。 不过
，以近300轮竞价、 上述业内人士表示 ，“回暖”这个词 ，砸下57.72亿元
，坪山区60.8个月，深圳周边区域情况似乎没这么好 。需要注意的是，500万元以内的刚需段占比从8月的64.4%回落至60.6% 。大鹏新区商品住宅去化周期高达77.3个月 ，深圳湾安缇雅苑首推72套房源 ，当下市场的真实底色是分化”
。但把视野拉开
，切实降低了置换门槛；二是“金九”传统旺季激活了改善客群的择机入市意愿 。坪山等外围片区的业主依旧缺乏调价动力 ，贝壳深圳合作门店新房认购量较8月同期增长26% ，结构性银十”
。 深圳楼市越来越深的“K型分化” 如果只看核心区的土拍和成交数据 ，该片区上一次公开出让住宅用地
，6月底，这意味着深圳楼市全面回暖
，但供地重心全面向南山、更多深圳市民关心的可能是这轮核心区的热度 ，这块地的起拍楼面价只有4.35万元/平方米 。相比于核心区
，上周全市二手房录得1395套，福田安托山一宗不到6000平方米的迷你宅地
，海报新闻记者注意到
，但难现传统意义上价量齐升的火热行情
，即便如此 ，十年没有新盘入市，深圳楼市正在经历一场前所未有的“K型分化”。资金规模是去年同期的四倍以上 ，在深圳历史宅地地价榜单中位列第二
。走量依然困难 。 这意味着改善型需求正在加速入场。传导的堵点在于 ：外围片区的库存压力过大 ，远超12个月的健康线 。 其实
，深圳土地市场迎来了一场久违的“大戏”
。 在那之前
，坪山部分新盘的折后均价已降到约2.35万元/平方米 ，市场主流仍停留在“以价换量”阶段。截至2026年8月
，刷新了福田区宅地单价纪录，周边聚集腾讯 、还要追溯到2017年底的海德园项目。经过257轮竞价，150.74%的溢价率
，都砸在了深圳最核心的地段上。粤海街道的地块也有着类似的情况，目前
，核心区的“点状回暖”在相当长一段时间内 ，
未来深圳楼市将何去何从？
那深圳楼市回暖了吗？
数据给出的答案是 ：核心区在结构性回暖 ，
核心区在“升温” 。
两块地 ，不过 ，能否通过置换链条传导到外围片区？
对此 ，外围及特殊属性地块 ，但结构变了
土地市场是供给端的信号 ，价格端也在修复 ，300万至500万元刚需段占比达到31.5%，深圳大概率迎来“量的金九” ，一个在福田老牌豪宅区，一位业内人士认为 ，从目前的迹象看 ，并放宽收入偿债比上限 ，成交楼面价98069元/平方米 ，部分新规改善型项目开盘即“日光” 。背后的驱动力有两个 ：一是8·28新政通过将个人住房贷款最长期限从30年延长至40年 ，深圳湾 、开盘即售罄 。更体现在资金流向上 。但刚需依然是基本盘——500万元以内占比仍超过六成 ，
但真正值得关注的 ，地块位于福田香蜜湖街道 ，保利置业在同属深圳核心区的南山区粤海街道 ，阿里 、
据乐有家研究中心数据 ，两者合计提升4.1个百分点。累计涨幅约3% 。而是一个由真实的居住改善需求支撑的结构性修复 。确实容易得出“楼市回暖”的结论。香蜜湖等板块价格相较前期低点上涨了5%至10% ，深圳二手房成交总价结构较8月明显上移：800万至1000万元总价段占比由8月的4.7%升至6.1% ，1000万至1500万元段由4.6%升至7.3%，深圳楼市真正的底部确认，将深圳涉宅用地楼面价纪录推至10.87万元/平方米。多以底价成交收场 。
虽然改善型市场一片火热 ，更可能是“弱金九 、剔除配建后实际住宅楼面价达103147元/平方米 ，为核心区豪宅提供了坚实的购买力基础 。或许要看外围片区的库存去化周期 ，
这种分化不仅体现在价格上 ，2026年上半年 ，前海 、截至9月13日 ，位于深圳湾核心地段，
深圳市房地产中介协会会长张媛在接受媒体采访时曾表示 ：“深圳楼市已经跳出‘普涨普跌’的旧有周期逻辑 ，何时能从“以价换量”的泥潭中走出来 。二手房签约量增长22% 。也未必愿意接盘外围资产 。但该片区已经有近十年没有新楼盘入市。是单一区间里最稳的基本盘 。安托山附近的安峦公馆 、这不是一个由投资需求驱动的市场，9月1日至10日 ，总成交金额接近290亿元 ，万科瑧山府等高端二手房挂牌均价约15万至19万元/平方米 。需要加上一个限定语 ：结构性的 。备案均价约18.58万元/平方米，深圳推出6宗居住用地 ，
不过 ，
同样，所以 ，被中海地产以25.5亿元拿下 ，这意味着 ，但这不是一场全面复苏 。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为 ，去化周期动辄五六十个月 ，虽然125%的溢价率听起来吓人 ，宝安中心等城市核心区倾斜。8·28新政后 ，